• Interpretacyjny chaos w zakresie VAT przy wynajmie mieszkań

    Z ostatnich interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) wynika, że wynajem lokalu mieszkalnego na rzecz firmy, która następnie udostępnia lokal swoim pracownikom, korzysta ze zwolnienia od podatku VAT. Z zawieranej z tą firmą (jako najemcą) umowy musi jednak jednoznacznie wynikać, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i że najemca zobowiązuje się do wykorzystywania wynajmowanego lokalu wyłącznie na cele mieszkaniowe swoich pracowników.

    Co ciekawe, jeszcze na początku tego roku organy podatkowe wydawały interpretacje podatkowe, w których twierdziły, że taka transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23%.

    O co chodzi w sporze?

    Spór toczy się wokół zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT i sprowadza się do odpowiedzi na pytanie: Czy o najemcy będącym podmiotem gospodarczym, który wynajmuje mieszkania na potrzeby swoich pracowników, możemy powiedzieć, że w wynajmowanym lokalu realizuje własne cele mieszkaniowe?

    Zgodnie bowiem z analizowanym zwolnieniem z podatku VAT zwalnia się usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

    Jeszcze nie tak dawno praktyka interpretacyjna organów podatkowych różniła się od linii orzeczniczej sądów administracyjnych. Fiskus stał bowiem na stanowisku, zgodnie z którym zwolnienie z ww. art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT będzie miało zastosowanie na każdym etapie wynajmowania lokalu mieszkalnego z przeznaczeniem go wyłącznie na cele mieszkaniowe. Z taką interpretacją organów nie zgadzały się jednak sądy administracyjne (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 maja 2018 r., sygn. akt I FSK 1182/16, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 23 sierpnia 2018 r., sygn. akt VIII SA/Wa 433/18), które wprost wskazywały, że omawiane zwolnienie nie ma zastosowania w przypadku wynajmu mieszkania przedsiębiorcy np. na cele mieszkaniowe jego pracowników.

    W szczególności, Naczelny Sąd Administracyjny w swoim wyroku podkreślił, iż „(…) ustawodawca nie zwolnił z opodatkowania wynajmu lub dzierżawy „na cele działalności gospodarczej, polegającej na wynajmie nieruchomości wyłącznie na cele mieszkaniowe”. Jeżeli zatem najemcą jest podmiot, który nieodpłatnie udostępnia lokale mieszkalne zatrudnionym przez siebie pracownikom, to (…) lokale te wprawdzie realizują cel mieszkaniowy, ale nie jest to cel wyłączny. W takim przypadku wynajem jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą, choć pośrednio zaspakajane są potrzeby mieszkaniowe zatrudnionych pracowników.” Jednocześnie Sąd ten wskazał, że „(…) z punktu widzenia zastosowania tego zwolnienia istotny jest sposób wykorzystywania nieruchomości przez najemcę (usługobiorcę), a zatem to najemca w wynajmowanym lokalu powinien realizować własne cele mieszkaniowe. Jedynie bowiem w takim przypadku uprawnione będzie stwierdzenie, że wynajmujący (usługobiorca) wynajął nieruchomość „wyłącznie na cele mieszkaniowe”.”

    Na skutek wyraźnej linii orzeczniczej sądów administracyjnych, w tym Naczelnego Sądu Administracyjnego, podejście Dyrektora KIS uległo zmianie. W wydawanych w tym czasie interpretacjach organ ten stał na stanowisku, że zwolnieniu z VAT podlega wyłącznie najem na rzecz osób fizycznych i to właśnie te osoby muszą w wynajmowanej nieruchomości realizować własny cel mieszkalny (np. interpretacja z dnia 29 stycznia 2019 r., znak: 0115-KDIT1-1.4012.812.2018.2.BS, interpretacja z dnia 8 lutego 2019 r., znak: 0115-KDIT1-1.4012.889.2018.1.JP, interpretacja z dnia 18 lutego 2019 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.800.2018.1.KOM, interpretacja z dnia 21 lutego 2019 r., znak: 0112-KDIL2-3.4012.676.2018.2.WB, interpretacja z dnia z 7 marca 2019 r., znak: 0115-KDIT1-1.4012.61.2019.1.EA, interpretacja z dnia 15 marca 2019 r., znak: 0115-KDIT1-1.4012.98.2019.2.JP). Tym samym, z punktu widzenia zastosowania tego zwolnienia istotny w ocenie fiskusa był sposób wykorzystywania nieruchomości przez samego najemcę (usługobiorcę), a zatem to najemca (usługobiorca) w wynajmowanej nieruchomości powinien realizować własne cele mieszkaniowe. Co więcej, organ interpretacyjny podnosił, że jedynie osoby fizyczne mogą mieć jakikolwiek „cel mieszkalny”. W konsekwencji, jeżeli najemca prowadzący działalność gospodarczą (w dowolnej formie) dalej podnajmował taką nieruchomość albo udostępniał ją swoim pracownikom, wynajem na jego rzecz nie służył zaspokajaniu wyłącznie jego potrzeb mieszkaniowych, lecz ściśle wiązał się z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą.

    Zwrot w wykładni

    Choć wydawało się, że fiskus już na stałe zmienił swoje dotychczasowe stanowisko, powołując się przy tym na linię orzeczniczą sądów administracyjnych, ostatnie interpretacje  Dyrektora KIS są dowodem na zwrot w wykładni i powrót do stanowiska, które było prezentowane jeszcze przed przełomowym wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego (np. interpretacja z dnia 12 lipca 2019 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.261.2019.2.KOM, interpretacja z dnia 15 lipca 2019 r., znak: 0115-KDIT1-1.4012.327.2019.1.IK, interpretacja z dnia 1 sierpnia 2019 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.269.2019.2.EW, interpretacja z dnia 1 sierpnia 2019 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.314.2019.2.KOM).

    Jak wskazał organ interpretacyjny w piśmie z dnia 12 lipca 2019 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.261.2019.2.KOM. „Ostatecznym celem oddania w najem obu mieszkań jest zatem zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych pracowników kontrahenta. Nie jest istotnym, że pracownicy spółki z o.o. nie są stroną wynajmu, bowiem w ich imieniu występuje Najemca, zatem sens wynajmu stanowi zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych pracowników w czasie, w którym pełnią oni obowiązki służbowe. Ponadto, z wniosku nie wynika, że spółka z o.o. prowadzi w wynajętych lokalach mieszkalnych działalność gospodarczą. Okoliczności tej nie zmienia również fakt, że najem dokonany jest na rzecz spółki prowadzącej działalność gospodarczą na własny rachunek. Istotny jest cel, na jaki lokale mieszkalne są wynajmowane przez Wnioskodawcę – wynajmowane są Najemcy z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe (…). Zatem w przedstawionych okolicznościach za spełnione należy uznać wyżej opisane przesłanki wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług.”

    W jaki sposób zmiana wykładni fiskusa wpływa na sytuację wynajmującego i najemcę?

    W przypadku gdy wynajmujący nieruchomość mieszkalną zastosuje zwolnienie z podatku VAT, to otrzyma od najemcy o 23% niższe wynagrodzenie, jednak nie odprowadzi też podatku do urzędu skarbowego.

    Gdy natomiast wynajmujący wystawi fakturę VAT ze stawką 23%, najemca zapłaci więcej, jednak podatek naliczony z takiego zakupu będzie mógł on odliczyć od swojego podatku należnego. Po stronie wynajmującego pojawi się jednak obowiązek uiszczenia do urzędu skarbowego podatku VAT należnego.

    Kłopoty rozpoczną się w momencie gdy urząd skarbowy zakwestionuje dane rozliczenie. Mianowicie, jeśli w ocenie fiskusa wynajmujący powinien zamiast zwolnienia od podatku VAT zastosować stawkę podstawową, wynajmujący będzie musiał dopłacić podatek, którego uprzednio nie odprowadził do urzędu skarbowego. W odwrotnej sytuacji, tj. gdy pierwotnie opodatkowano transakcję najmu, a istniały przesłanki dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, problem może mieć najemca, który niesłusznie odliczył VAT naliczony.

    Co dalej?

    Niewątpliwie analizowane zagadnienie wymaga wydania interpretacji ogólnej. Do tego czasu, w obliczu tak dynamicznej wykładni fiskusa, podatnicy powinni wystąpić o wydanie interpretacji indywidualnej we własnej sprawie. Ponadto, dla zwiększenia bezpieczeństwa podatkowego rekomendowane jest zawieranie w umowach najmu oświadczeń najemców i dodatkowych zapisów, które będą wskazywać w jaki sposób/dla jakich celów nieruchomość będzie wykorzystywana.

    autor: Magdalena Chodorek, konsultant ds. podatków data: 08.09.2019

Aby otrzymać bezpłatny dostęp do poradnika SPLIT PAYMENT zapisz się do naszego newslettera:






Administratorem Pani/Pana danych osobowych jest Business Tax Professionals Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k. z siedzibą we Wrocławiu (50-304), przy ul. Słonimskiego 6 (dalej BTP). Czytaj więcej [...]

* pole wymagane