• „Polski Ład” zmieni najem prywatny

    W ostatnich latach Polacy dość licznie decydowali się na ulokowanie nadwyżek zgromadzonego kapitału w zakup mieszkań i domów. Motywacja dla takiego działania była różna. Niektórzy zamierzali ochronić zgromadzone w bankach środki pieniężne, uciekając przed niskim oprocentowaniem lokat oraz wysoką inflacją. Inni dokonywali zakupu w celach inwestycyjnych (licząc na stosunkowo szybką odsprzedaż z zyskiem). Jeszcze inni nabywali nieruchomości na tzw. „przyszłość”, np. starając się zabezpieczyć przyszłe potrzeby mieszkaniowe swoich dzieci. Wielu właścicieli nowo zakupionych mieszkań i domów, jak i osób posiadających je od lat, decydowało się wynająć posiadane nieruchomości.

    Ustawa z dnia z 29 października 2021 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. 2021 poz. 2105, tzw. Polski Ład w podatkach) wprowadziła istotne zmiany w zakresie tzw. najmu prywatnego. Zmiany mogą się okazać niekorzystne z punktu widzenia wynajmujących. Szczególnie zaniepokojeni mogą się poczuć ci właściciele mieszkań i domów, którzy poczynili większe nakłady finansowe w celu nabycia mieszkania lub jego uatrakcyjnienia dla najemcy (np. dokonując generalnego remontu mieszkania odziedziczonego po babci).

    Tylko jedna forma opodatkowania?

    Ustawodawca zdecydował bowiem, że jedyną możliwą formą rozliczania najmu prywatnego będzie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Dobrą informacją jest natomiast to, że obowiązek opodatkowania najmu prywatnego ryczałtem, został odroczony do 1 stycznia 2023 r. mimo, że zgodnie z pierwotnymi planami zmiana miała obowiązywać już od 1 stycznia 2022 r.

    Stawka ryczałtu wynosi w tym wypadku 8,5% przychodów do kwoty 100.000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad wskazaną kwotę. Przy czym ryczałt od przychodów ewidencjonowanych jest prostą formą opodatkowania, preferowaną dotąd raczej przez podatników, którzy nie ponosili znacznych wydatków zwianych z wynajmem. Ryczałt płaci się od przychodu, a nie od dochodu, a więc bez odliczenia kosztów podatkowych (amortyzacja, odliczenie odsetek w przypadku podatników, którzy kupili mieszkanie lub dom na kredyt). Ryczałt preferowali również tacy podatnicy, którzy pomimo posiadania stosunkowo istotnych kosztów, nie zamierzali prowadzić bardziej rozbudowanych ewidencji dla celów podatkowych, gromadzić faktur kosztowych, zastanawiać się co jest kosztem uzyskania przychodu, a co nie (aby nie generować potencjalnych sporów z organami podatkowymi).

    Powyższa decyzja ustawodawcy o wprowadzeniu tylko jednej formy opodatkowania najmu prywatnego oznacza, że nie będzie już możliwe rozliczanie przychodów z tego tytułu (tzw. najem prywatny) na zasadach ogólnych, czyli według tzw. skali podatkowej (17% i 32%). Na pierwszy rzut oka zmiana nie wydaje się szczególnie dotkliwa, gdyż ryczałt (8,5% oraz 12,5% przychodów) uwzględnia niższe stawki opodatkowania, aniżeli zasady ogólne. Niemniej właśnie przy wyborze tej drugiej formy opodatkowania (zasady ogólne) właściciele mieszkań lub domów mogli dotąd rozpoznawać koszty związane z wynajmem, a więc w efekcie opłacać podatek od dochodów (przychód minus koszt). W praktyce z uwagi na możliwość uwzględniania kosztów właściciel mieszkania lub domu niejednokrotnie osiągał stosunkowo niewielki dochód (lub wcale go nie osiągał), co skutkowało adekwatnie niewielkim podatkiem do zapłaty (lub brakiem podatku). Była to zatem forma opodatkowania optymalna dla części podatników, a wyniku zmian zostaną oni jej docelowo pozbawieni.

    Czy istnieją inne – dopuszczalne formy opodatkowania dochodów z najmu?

    Właściciele wynajmowanych mieszkań (domów), którzy dotąd stosowali ogólne zasady opodatkowania przy najmie prywatnym, mogą zastanawiać się, czy pewnym rozwiązaniem nie będzie  zarejestrowanie działalności gospodarczej i opodatkowywanie wynajmu na gruncie takiej działalności.

    Kwestia wymaga jednak gruntownego przemyślenia i dokonania stosownych kalkulacji, gdyż nie dla każdego będzie to korzystna pod względem ekonomicznym opcja. Oprócz konieczności opłacania składek na ubezpieczanie społeczne i zdrowotne (w 2022 roku nie będzie można skorzystać z odliczenia zapłaconej składki) zmierzyć się będzie trzeba również z innymi istotnymi kwestiami podatkowymi. Najistotniejszą z punktu widzenia przedsiębiorców (właścicieli nieruchomości na wynajem) zmianą, wydaje się decyzja ustawodawcy o likwidacji prawa do amortyzacji podatkowej domów i mieszkań (budynków i lokali mieszkalnych). Co istotne, dotyczy to zarówno przedsiębiorców będących osobami fizycznymi (rozliczających się na gruncie PIT) jak i osób prawnych (rozliczających się na gruncie CIT). Przejście na działalność gospodarczą z zasady nie rozwiązuje zatem problemów z brakiem możliwości amortyzacji podatkowej przy najmie prywatnym.

    Przy czym zaznaczyć należy, iż ustawodawca przewidział, że jeszcze do końca 2022 r., zarówno podatnicy PIT (w tym również przy najmie prywatnym opodatkowanym na zasadach ogólnych) jak i CIT będą mogli zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne od budynków i lokali mieszkalnych, nabytych lub wytworzonych przed dniem 1 stycznia 2022 r.

    Powyższa zmiana zdaje się wskazywać, że docelowo poprzez likwidację odpisów amortyzacyjnych ustawodawca w pewien sposób, kompleksowo próbuje obniżyć atrakcyjność lokowania środków w nieruchomości mieszkalne na wynajem. Jednocześnie ustawodawca daje jednak podatnikom rok na analizę i ocenę sytuacji oraz podjęcie ewentualnych decyzji, co do przyszłości. Przy czym ograniczenie prawa do dokonania odpisów amortyzacyjnych jedynie do końca 2022 r. może rodzić istotne wątpliwości, czy takie działania nie naruszają konstytucyjnej zasady tzw. praw nabytych.

    Jak likwidację amortyzacji uzasadnia ustawodawca?

    W uzasadnieniu do projektu Polskiego Ładu czytamy m.in.: „(…) Projektowane rozwiązanie będzie zbieżne w skutkach w podatku dochodowym z rozwiązaniami dotyczącymi gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów, które również nie podlegają amortyzacji. Możliwość zaliczania do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od wynajmowanych mieszkań, szczególnie z rynku wtórnego, powoduje, że dochody uzyskiwane z tego tytułu są w obowiązującym stanie prawnym, efektywnie bardzo często nieopodatkowane. Odpisy amortyzacyjne dokonywane od tych składników zmniejszają dochód do opodatkowania do takiego poziomu, że podatek dochodowy nie występuje. (…) Budynki i lokale mieszkalne powinny zaspokajać przede wszystkim potrzeby mieszkaniowe obywateli. Tymczasem korzystne regulacje podatkowe powodują, iż bardzo opłacalnym obecnie, jest inwestowanie wolnych środków w rynek mieszkaniowy, co ma niewątpliwie wpływ na wzrost cen mieszkań.”

    Uzasadnienie ustawodawcy wskazuje, że celem zmian jest nie tylko efekt fiskalny (realne zwiększenie opodatkowania), ale również ograniczenie wzrostu cen na rynku nieruchomości mieszkalnych. Osoby posiadające takie nieruchomości na wynajem rozliczające się dotąd na zasadach ogólnych lub osoby, które dopiero zamierzały podjąć taką aktywność (np. dopiero planujące zakup mieszkania na wynajem), staną wiec nie tylko przed koniecznością zapoznania się z zasadami opodatkowania ryczałtem. Będą musiały również zdecydować, czy z ich perspektywy najem prywatny (obligatoryjnie opodatkowany ryczałtem) jest opcją nadal opłacalną oraz uwzględnić okoliczność, że niekoniecznie muszą to być ostatnie zmiany w opodatkowaniu najmu. Należy się bowiem liczyć z tym, że ustawodawca może w przyszłości potencjalnie zaproponować kolejne rozwiązania obniżające opłacalność przedsięwzięcia – celem ograniczenie wzrostu cen na rynku nieruchomości mieszkalnych.

    autor: Marcin Gandecki, starszy konsultant ds. podatków data: 06.12.2021