Sprzedałeś w ostatnim czasie mieszkanie i zastanawiasz się czy jesteś zobowiązany do zapłaty podatku czy może masz prawo, by skorzystać ze zwolnienia? Koniecznie przeanalizuj czas od jego nabycia i ewentualne koszty poniesione od tego momentu.

Od nabycia upłynęło więcej niż 5 lat

Zwolnieniu od podatku dochodowego podlegają przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości, t.j. mieszkania, domu, gruntu, spółdzielczego prawa własnościowego do domu czy mieszkania, użytkowania wieczystego, udziału w gruncie czy mieszkaniu[1], jeżeli jej sprzedaż nastąpiła po upływie pięciu lat od chwili nabycia.

Zaznaczyć należy, iż nie chodzi tutaj o pięć lat kalendarzowych – okres ten liczy się od końca roku, w którym nastąpiło nabycie.

Przykład:
Pan Jan kupił mieszkanie w maju 2019 r. Bez podatku może je sprzedać dopiero w roku 2025. Jeśli dokona jego sprzedaży wcześniej – np. mieszkanie kupione w maju 2019 r. sprzeda w czerwcu 2021 r. – co do zasady ze zwolnienia nie będzie mógł skorzystać.

Sprzedaż mieszkania przed upływem okresu 5- letniego

Podatnik, który uzyskał przychody ze sprzedaży nieruchomości przed upływem okresu pięciu lat od momentu jego nabycia, zobowiązany jest złożyć deklarację PIT-39[2]. Zeznanie składa się w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym dokonano transakcji sprzedaży.

Wzór formularza PIT-39 dostępny jest na stronie www.podatki.gov.pl.

Czy jest jakieś wyjście, aby podatku nie płacić?

Przeznaczenie uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości przychodów na własne cele mieszkaniowe może skutkować brakiem obowiązku zapłaty podatku (tzw. ulga mieszkaniowa). Najczęstszym sposobem realizacji tych celów jest przeznaczenie uzyskanych środków na zakup innego mieszkania, domu lub gruntu pod budowę.

Istotne jest, aby środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zostały przeznaczone na własne cele mieszkaniowe w okresie 3 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym je uzyskano.[3]

Cel mieszkaniowy, czyli jaki?

Aby skorzystać ze zwolnienie, o którym mowa art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT potrzebne jest posiadanie dokumentów potwierdzających poniesienie przez podatnika konkretnych wydatków w ustawowym okresie, na własny cel mieszkaniowy. Wydatki powinny zostać udokumentowane fakturą, umową lub odpowiednim dokumentem administracyjnym potwierdzającym jego poniesienie.

Art. 21 ust. 25 ustawy o PIT zawiera katalog wydatków stanowiących wydatki na cele mieszkaniowe. Należą do nich wydatki poniesione m.in. na:

• nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
• budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
• spłatę kredytu (pożyczki) wraz odsetkami, zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na zakup mieszkania lub domu, gruntu, budowę nowego domu, rozbudowę, remont, adaptację lub przebudowę istniejącego, własnego lokalu mieszkalnego,     

Jeszcze kilka lat temu nabycie dwóch mieszkań i chęć skorzystania z ulgi mieszkaniowej nie było akceptowane przez organy podatkowe. Z biegiem czasu prezentowane stanowisko nie były jednomyślne.

Jak wskazują sądy administracyjne w ostatnim czasie, pojęcie własnych celów mieszkaniowych można rozumieć szerzej, np. jeśli podatnik za pieniądze uzyskane ze sprzedaży mieszkania nabył dwa mniejsze lokale (dla siebie oraz np. dla dziecka), sytuacja taka spełnia warunki mówiące o własnych celach mieszkaniowych – wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA) z dnia 17 maja 2017 r. (sygn. II FSK 1053/15).

Korzystne dla podatników stanowisko przedstawił także WSA w Warszawie w wyroku z dnia 22 października 2014 r. (sygn. III SA/Wa 1028/14), w którym stwierdził, że kupno dwóch mieszkań za pieniądze pochodzące ze sprzedaży odziedziczonych mieszkań spełnia wymogi do korzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, pomimo iż podatnik przez pewien okres czasu zamierza wynajmować te mieszkania.

Ze względu jednak na rozbieżności interpretacyjne, aby uniknąć problemów podatkowych racjonalne byłoby wystąpienie z wnioskiem do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o uzyskanie indywidualnej interpretacji podatkowej w tym zakresie.

Najpierw kupić nowe, potem zbyć stare

Czy można najpierw zakupić nowe mieszkania, następnie sprzedać aktualnie posiadane i zachować prawo do ulgi mieszkaniowej?

Wątpliwość z związku z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT generowała spory interpretacyjne dotyczące tego, czy warunkiem zastosowania ulgi jest to, aby zakup/ wybudowanie kolejnej nieruchomości na własne cele mieszkaniowe miał miejsce po sprzedaży poprzedniego mieszkania.

Przykład:
Nabycie mieszkania A (wartość 340 tys. zł) dnia 13 czerwca 2016 r., płatność (zadatek) w kwocie 170 tys. zł. (140.000 zł z umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszkalnego B; 30.000 zł ze środków własnych).
Sprzedaż mieszkania B w dniu 20 lipca 2016 r. za kwotę 310 tys. zł. (przed upływem 5 lat od jego nabycia- nabycie 3 marca 2014 r. za kwotę 140 tys. zł.). Płatność pozostałej kwoty za mieszkanie A, tj. 170 tys. zł. w dniu 21 lipca 2016 r. W konsekwencji cała kwota ze sprzedaży mieszkania B (tj. 310 tys. zł) została przeznaczona na zakup mieszkania A. Czy w takiej sytuacji można skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT przy sprzedaży lokalu mieszkalnego B? NSA potwierdził taką możliwość.

Rozbieżności między organami podatkowymi a podatnikami rozwiał Naczelny Sąd Administracyjny w najnowszych wyrokach (z dnia 9 stycznia 2020 r., sygn.  II FSK 159/18; z dnia 3 grudnia 2019 r., sygn. II FSK 3933/17). W przedmiotowych orzeczeniach NSA wskazuje, iż z ustawy o PIT nie wynika, by warunkiem niezbędnym do skorzystania ze zwolnienia było zachowanie określonej chronologii zdarzeń, co w konsekwencji prowadzi do stwierdzenia, że istnieje możliwość nabycia nowej nieruchomość, a dopiero w następnej kolejności sprzedaż dotychczas użytkowanego lokum.

A co jeśli nie spełnimy warunków?

W przypadku, gdy podatnikowi nie uda się spełnić wyżej opisanych warunków i nie będzie mógł skorzystać z ulgi mieszkaniowej, zobowiązany jest złożyć korektę zeznania PIT-39 i odprowadzić do fiskusa podatek wraz z odsetkami za zwłokę. Odsetki te nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności wynikającego z zeznania PIT-39 do dnia zapłaty podatku włącznie.

Korektę zeznania należy złożyć przed upływem terminu przedawnienia zobowiązania. Zgodnie z art. 70 § 1 Ordynacji podatkowej[4] zobowiązanie podatkowe przedawnia się z upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku.

---

[1] Art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r. poz. 1387, z późn. zm., dalej „ustawa o PIT”).

[2] PIT-39 w wersji 10 dotyczy formularzy składanych od 1 stycznia 2020 r.

[3] W stanie prawnym do końca 2018 r. obowiązywał termin 2 – letni.

[4] t.j. Dz.U.2019.900 ze zm.